Suy nghĩ về việc mua một fixer-trên, nhưng lại lo lắng về đến với số tiền phải trả cho các chi phí xây dựng? Hoặc là bạn muốn cải tạo nhà cũ của bạn, nhưng chỉ cần không có thời gian có sẵn hoặc tiền? Nếu vậy, FHA có thể có một chương trình để giải quyết vấn đề của mình. Phần 203 chương trình (k) được quản lý bởi FHA cung cấp kinh phí cho các gia chủ tương lai và hiện tại để thực hiện sửa chữa và / hoặc làm công việc đổi mới. Một 203 (k) cho vay kết hợp giá mua một căn nhà và chi phí sửa chữa vào một thế chấp FHA, chỉ với một khoản thanh toán 3,5% xuống.
Ngày càng có nhiều người đang tận dụng chương trình này, một sự phản ánh của hàng tồn kho nhà ở lớn gây ra, một phần lớn, bởi nhà bị tịch thu do cuộc khủng hoảng kinh tế gần đây. FHA báo cáo rằng số lượng 203 (k) các khoản vay trong năm 2008 tăng gần gấp đôi so với năm trước, với năm 2009 trải qua một năm 40% so với năm tăng. người mua nhà tiềm năng, thu hút bởi giá thị trường tương đối thấp về tài sản bị tịch thu, thường còn lại để chiêm ngưỡng như thế nào (và khi!) họ sẽ có khả năng trả tiền cho việc sửa chữa khi họ mua nhà. Đây không phải là một kịch bản phổ biến như nhà bị tịch thu, mà thường được trái bị bỏ rơi, thường cần phải sửa chữa rộng. Chương trình 203 (k) cho vay giải quyết vấn đề này bằng cách cho phép người mua nhà để tài trợ cho việc xây dựng và bắt đầu sửa chữa vào nhà ngay sau khi đóng cửa cho vay. Tất cả các tài sản dân cư, không chỉ là ngôi nhà bị tịch thu, là ứng cử viên tiềm năng cho (k) chương trình cho vay 203.
FHA 203 (k) của Chương trình là gì?
Các chương trình 203 FHA (k) là một sự phục nhà và sửa chữa chương trình, được thiết kế để khôi phục các khu phố và khuyến khích sở hữu nhà. Nó có thể được sử dụng bởi những người đang tìm kiếm để mua một ngôi nhà mới, hoặc bởi chủ nhà hiện tại muốn làm sửa chữa hoặc làm việc đổi mới về nhà hiện tại của họ. Những người tiêu dùng kết thúc với một thế chấp đơn FHA bảo hiểm -. Số tiền vay bao gồm giá mua của nhà (hoặc dư nợ cho vay hiện hành trong trường hợp của một chủ nhà hiện có) cộng với chi phí ước tính của các công trình xây dựng
Thông thường , ai đó mua một ngôi nhà mà là cần sửa chữa có để lần đầu tiên có được tài trợ tạm thời cho việc sửa chữa phục hồi và sau đó thêm tài chính để mua nhà. Trong kịch bản này – một khi việc sửa chữa hoàn thành chủ nhà sau đó phải đưa ra thế chấp mới để kết hợp hai khoản vay. Với chương trình 203 (k), mặt khác, người vay cần chỉ có được một thế chấp, trong đó bao gồm việc mua nhà và phục hồi tài sản
Chương trình 203 (k) có hai hương vị. một phiên bản tiêu chuẩn và phiên bản sắp xếp hợp lý. Với các chương trình tiêu chuẩn, chi phí xây dựng phải có ít nhất $ 35,000. Chi phí xây dựng tối đa được giới hạn chỉ bởi các ước tính “như được cải thiện” giá trị của ngôi nhà (tức là, giá trị một giám định viên ước tính tài sản sẽ được sau khi sửa chữa / cải tạo đang hoàn thành). Tất cả các khoản thế chấp FHA, có hoặc không có (k) vay 203, tùy thuộc vào giới hạn cho vay thế chấp. Các số tiền thế chấp có thể dao động từ $ 271,050 đến $ 729,750, phụ thuộc vào nơi mà người mua nhà cư trú. Tổng số tiền thế chấp, trong đó sẽ bao gồm bất kỳ chi phí sửa chữa, không thể vượt quá 110% của “như cải thiện” giá trị nhà. Việc sắp xếp hợp lý 203 chương trình (k) được sử dụng cho các tình huống mà các chi phí xây dựng là dưới $ 35,000.
Để đủ điều kiện, tài sản phải có 1-4 cơ cấu gia đình có ít nhất một năm cũ. Condominiums có thể hội đủ điều kiện, mặc dù có một số hạn chế gia tăng và hạn chế. . Ngoài ra, FHA cho phép “sử dụng hỗn hợp” tài sản (ví dụ, các thuộc tính với cả dân cư và sử dụng thương mại) để đủ điều kiện cho chương trình
Một phần danh sách của những gì bạn có thể sử dụng một khoản vay 203 (k) cho bao gồm; thay thế một mái nhà, thêm phòng, sửa sang lại nhà bếp hoặc phòng tắm, cảnh quan, thiết bị cập nhật, sửa chữa mối hoặc thiệt hại nước, cập nhật hệ thống điện và / hoặc HVAC. Nó cũng quan trọng cần lưu ý rằng các chương trình yêu cầu sửa chữa nhất định (nếu cần thiết) được thực hiện. Những sửa chữa bắt buộc cụ thể đối phó với nâng cao hiệu quả năng lượng của tài sản lên đến mã.
Con của
Các FHA 203 (k) cho vay không đến mà không có một số chi phí gia tăng và các yếu tố tiêu cực tiềm tàng khác. Người tiêu dùng cần phải cân nhắc kỹ những ưu và khuyết điểm để quyết định xem chương trình này là phù hợp với họ.
o người mua nhà sẽ phải chịu phí lên và vượt ra ngoài các chi phí thế chấp đóng cửa bình thường. Một khoản phí nguyên phụ – đó là lớn hơn $ 350 hoặc 1,5% của phần thế chấp đang được sử dụng cho các mục đích phục hồi – là bắt buộc. Ngoài ra, một nhà tư vấn phí (người được HUD phê duyệt) phải ghé thăm các trang web trước khi thẩm định để đảm bảo tuân thủ các yêu cầu của chương trình. Sẽ phải trả $ 100 đến $ 200 cho dịch vụ này.
o Mất thời gian lâu hơn để đóng vào khoản vay thế chấp – lên đến 4 tuần chờ đợi hơn một thế chấp thông thường bình thường
o Phải sử dụng một FHA đã được phê duyệt cho vay. Mặc dù nhiều người cho vay như vậy exist- không phải tất cả những người cho vay sẽ tham gia trong chương trình 203 (k).
o Một số người cho vay có thể thích để đối phó với một người mua nhà là người có thể trả tiền cho một ngôi nhà (so với một người nào đó bằng cách sử dụng chương trình 203 (k)) do nhận được một nhanh hơn thay đổi hoàn toàn đóng cửa cho vay.
o Mong đợi giấy tờ hơn bình thường thường hay FHA vay
Pro
o Tiếp cận nguồn vốn cần thiết để hoàn thành việc sửa chữa và / hoặc cải tạo
o Thuận tiện – người mua nhà không phải tìm nguồn tài chính riêng cho xây dựng, cộng với xây dựng bắt đầu ngay lập tức sau khi đóng tiền vay
o Tốc độ xây dựng – quá trình hoàn thành công trình xây dựng thường là nhanh hơn nếu chủ nhà đã tiến hành cải tạo của riêng mình
o 3,5% xuống thanh toán – thế chấp thông thường thường gọi cho 10-20% xuống thanh toán.
o Có khả năng tài chính lên đến sáu thanh toán thế chấp hàng tháng.
Các 203 (k) Quy trình cho vay Step by Step
Các 203 (k) quá trình có nhiều thủ tục giấy tờ và các bước hơn một sẽ kinh nghiệm trong quá trình thế chấp thông thường. Các bước thực hiện như sau:
- Vay tìm thấy một ngôi nhà để mua và sửa chữa / phục hồi chức năng (hoặc tìm cách sửa chữa / phục hồi chức cư trú hiện tại)
- Vay và đại lý bất động sản của họ hoàn thành một phân tích tính khả thi sơ bộ để xác định mức độ công việc yêu cầu, cùng với một ước tính gần đúng của chi phí và giá trị thị trường dự kiến của nhà một lần tất cả các công việc được hoàn thành
- hợp đồng bán hàng được thực hiện
- vay lựa chọn và làm việc với một người cho vay FHA phê duyệt
- Vay, nhà thầu, và một nhà tư vấn đáp ứng FHA đã được phê duyệt tại các tài sản để xác định “yêu cầu” và “mong muốn” cải tiến
- Các chuyên gia tư vấn phí chuẩn bị viết lên
- Trang mua tuyển mộ các nhà thầu để thực hiện đấu giá – sau đó sẽ chọn một nhà thầu
- cho vay cung cấp cho các kế hoạch xây dựng để thẩm định viên về FHA đã được phê duyệt để xác định “như cải thiện” giá trị
- cho vay xác định số tiền thế chấp được bảo hiểm tối đa cho tài sản dựa trên “như cải thiện” giá trị tài sản
- cho vay được bảo lãnh bởi lender- nếu bên cho vay chấp thuận đưa ra một “cam kết chắc chắn” và đóng cửa cho vay dự kiến
- cho vay được đóng lại. Các quỹ được trích lập trong tài khoản ký quỹ. Khoản vay được FHA bảo hiểm sau khi đóng tiền vay
- Công việc bắt đầu. Thầu được thanh toán trong thu hút như tư vấn Phí FHA phê duyệt từng giai đoạn của công việc hoàn thành. Chủ nhà có sáu tháng để hoàn thành toàn bộ công trình
- Sau khi công việc được hoàn thành – và bên vay rằng tất cả các công việc đã được hoàn thành để hài lòng của họ, một thanh tra HUD tiến hành kiểm tra cuối cùng. Nếu việc kiểm tra chứng minh OK – người cho vay trả vẽ còn lại cho nhà thầu. Một thức 10% có thể được giữ lại cho đến 35 ngày để đảm bảo không có thế chấp được đặt trên tài sản
Nó nên được rõ ràng rằng 203 chương trình FHA (k) cung cấp một giải pháp khả thi cho một số người mua nhà tìm kiếm nguồn vốn để sửa chữa nhà, cải tạo. Mỗi cá nhân cần phải xem xét các ưu và của con và áp dụng nó vào tình hình độc đáo của riêng mình.
