Home » Tin tức xây dựng » Bất động sản Đầu tư – Sợ yếu tố chinh phục

Bất động sản Đầu tư – Sợ yếu tố chinh phục

Bạn nhận được rằng cảm giác tê liệt khi cố gắng phân tích một tài sản đầu tư? Đây là một cuộc đấu tranh liên tục với các nhà đầu tư bắt đầu cũng như một số nhà đầu tư có kinh nghiệm. Hãy thảo luận về một số trong những lý do gây ra vấn đề này và các giải pháp để khắc phục chúng.

Hầu hết các nhà đầu tư nhận được “phân tích tê liệt” vì đơn giản là họ không có những công cụ thích hợp hay kinh nghiệm để hiểu được tất cả các yếu tố trong phân tích một tốt đối phó bất động sản. Dưới đây là một số trong những mối quan tâm và ngại đến 4 trong những vấn đề phổ biến nhất các nhà đầu tư phải đối mặt cùng với các giải pháp đơn giản.

chướng ngại # 1

Không biết hoặc có thoải mái với giá bán sau khi mua và đổi mới được hoàn thành. Điều này cũng được biết đến như là “Giá trị Sau khi được sửa chữa” hoặc ARV cho ngắn.

Xác định điều trị ARV là một quá trình khá đơn giản và chắc chắn là quan trọng nhất. Đây là nơi bạn nên dành phần lớn thời gian suy nghĩ và nỗ lực của bạn. Một trong những cách dễ nhất để làm điều này là để có được một CMA hoặc phân tích thị trường so sánh hoặc “comps” từ môi giới của bạn. Khi một người môi giới mang lại cho bạn comps, họ chỉ cho bạn (thông báo tôi đã không nói “nói” bạn) giá cả những gì khác nhà tương tự như một trong những bạn đang tìm kiếm tại đã bán với giá trong 6 tháng qua.

Ở đây một lần nữa, nhận thấy tôi nói “bán” và không phải những gì giá nhà đang bị “liệt kê”. giá niêm yết thường là giá ban đầu của chủ sở hữu nhà tình cảm người nghĩ rằng nhà của họ là đáng giá đó. Trong thị trường hiện nay, hiếm khi là một ngôi nhà được bán với giá niêm yết ban đầu. Realtors có một cuộc đấu tranh liên tục với nhiều chủ nhà liên quan đến một mức giá niêm yết thực tế. Vì vậy, không để bị cuốn vào những gì các nhà ở khác được liệt kê ở. Được quan tâm với những gì giá tương tự như ngôi nhà gần đây đã bán cho.

Một cách khác để tìm ra ARV là để có được một đánh giá từ một người định giá chứng nhận. Có điều này tốn tiền, nhưng nếu mọi thứ khác có vẻ tốt về thỏa thuận này và bạn không thấy thoải mái với comps của realtor, bạn luôn có thể nhận được các ý kiến ​​của chuyên gia khác. Họ đi sâu hơn khi thẩm định các thuộc tính sau đó môi giới sức. Tuy nhiên tôi chỉ tin tưởng vào việc thẩm định khi tôi thực sự đã thuê giám định viên. Bằng cách này, tôi biết rằng tôi đã cho anh / cô hướng dẫn về cách tôi muốn giám định để được hoàn thành.

Để làm rõ hơn điều này, tôi có thể ảnh hưởng đến một giám định viên để thẩm định một tài sản $ 200,000 cho nhiều như $ 225,000 hoặc ít nhất là $ 175,000. Đó là một swing khá lớn. Và trong một hợp đồng chặt chẽ, có thể cắt thành tỷ suất lợi nhuận của bạn đáng kể. Tôi nói với thẩm định viên của tôi không cho tôi bất kỳ lông tơ, hoặc những gì họ nghĩ đang xảy ra trên thị trường. Là trung sĩ Joe Sáu từ chương trình “tay lưới” luôn luôn nói, “Chỉ cần các sự kiện thưa bà.” Vì vậy, nếu người bán hoặc bán buôn hiểu biết mang đến cho bạn sự thẩm định, chỉ cần ghi nhớ nó cũng có thể chỉ là một tài liệu tiếp thị để bán thỏa thuận.

Như nhiều như tôi muốn đánh giá, tôi phải thừa nhận tôi yêu một realtor kinh nghiệm . Họ không chỉ cung cấp cho bạn nhiều hơn comps một giám định viên, họ biết những gì đang xảy ra trong khu phố. Họ biết những gì mọi người đang tìm kiếm tại nhà trong khu vực của họ. Nhưng ở đây một lần nữa, bạn phải báo cho người môi giới không cung cấp cho bạn một số chỉ để làm cho bạn hạnh phúc. Bạn muốn có một mức giá mà nhà sẽ được bán với giá trong một khoảng thời gian hợp lý.

Tôi cảm thấy tự tin nhất và có được cảm giác ấm áp và mờ khi điều trị ARV của tôi là kết quả của tình hình sau đây. Một đại lý bất động sản có hiểu biết đã thực hiện một phân tích thị trường hoàn chỉnh hoặc “Comp” và sau đó tôi đã nghe những gì các đại lý đã nói về các khu phố. Anh ta hoặc cô ấy nói với tôi những ngôi nhà kiểu đó được bán nhanh nhất, những gì người mua đang tìm kiếm và bất cứ điều gì khác có liên quan và có thể được sao lưu với các sự kiện để giúp tôi cảm thấy thoải mái trong khi đến tại ARV hoặc Sau Value Sửa chữa nhà.

và để đầu nó đi, tôi thực sự đi và nhìn vào tất cả các ngôi nhà realtor được sử dụng trong làm CMA. Khi nói đi …. cái thấy là tin tưởng. Không có gì làm cho tôi thoải mái hơn so với thực sự nhìn thấy và so sánh những ngôi nhà đã được bán cho các nhà Tôi đang nghĩ đến việc mua. Nếu ngôi nhà của tôi sẽ giống nhau hoặc tốt hơn, đó là một đi!

chướng ngại # 2

Không biết hoặc có thoải mái với “Chi phí ước tính của sửa chữa”.

Đây là biggie khác. Một cách để vượt qua trở ngại này là để có một nhà thầu với bạn khi bạn kiểm tra căn nhà. Nếu bạn làm điều này trên một vài ngôi nhà, bạn sẽ trở nên rất hiệu quả trong việc ước tính chi phí để sửa chữa nhiều hạng mục như đặt trên một mái nhà mới, cài đặt siding, và thay thế các cửa sổ và cửa ra vào. Bạn cũng sẽ trở nên quen thuộc với các chi phí cho bức tranh, cảnh quan, outs sạch, lò mới và nhà bếp và cập nhật tắm.

Hầu hết các mặt hàng này đang ngày một “đơn giá” cơ sở ý nghĩa đặt trong cửa sổ thay thế mới sẽ có giá bất cứ nơi nào từ $ 175 đến $ 200 cho mỗi cửa sổ. Một mái nhà mới trên một kích thước 3 phòng ngủ trang trại trung bình sẽ có chi phí khoảng $ 5,000 đến $ 7,000. Một lò khí mới sẽ có chi phí khoảng $ 4,500 đến $ 6,000 cài đặt. Và đứng về phía trên nhà cùng kích thước này sẽ vào khoảng $ 5,500 đến $ 7,000.

Bạn cũng có thể làm một số chạy thực tế. Chọn một vài ngôi nhà bỏ trống được trên Multiple Listing Service và mất nhà thầu của bạn có để cung cấp cho bạn một số giá. Một cách khác là sử dụng cùng một nhà và có các chuyên gia sửa chữa khác nhau đi ra và cung cấp cho bạn ước tính. Ví dụ, có một Roofer đi qua và cung cấp cho bạn một mức giá cho một mái nhà mới. Có một thợ sửa ống nước kiểm tra hệ thống sưởi ấm và cung cấp cho bạn một mức giá trên đặt trong một cái mới. Hãy hỏi một công ty đứng về phía để báo cho bạn mới vinyl siding. Có một nhà thầu sơn cho bạn một mức giá trên cạo và sơn bên ngoài của ngôi nhà và một mức giá cho sơn toàn bộ nội thất của ngôi nhà.

Sau khi nhận được các mức giá trên một vài ngôi nhà, bạn sẽ có thể dễ dàng so sánh nhà tương tự. Sử dụng ước tính từ nhà thầu của bạn (s) như là một hướng dẫn để xác định chi phí sửa chữa nhà ở khác. Nếu bạn nhận được một ước tính cho một mái nhà mới với tách ra khỏi mái nhà cũ trên một trang trại 3 phòng ngủ cho nói $ 5,000 đến $ 6,000, điều gì làm bạn nghĩ rằng chi phí cho một mái nhà mới trên một trang trại 3 phòng ngủ kích thước tương tự như một trong những bạn nhận được ước tính trên sẽ có chi phí? Phải, năm, sáu ngàn đô la!

Đây sẽ là như nhau cho lò, siding, sơn, outs sạch, bước, hàng hiên, pavers, đường vào nhà vv Vì vậy, bạn thấy cách này là một trong những cách để có được thoải mái với ước tính chi phí để cải tạo nhà?

phương pháp này sẽ cung cấp cho bạn một sự hiểu biết tốt hơn về dự toán chi phí và sẽ giúp bạn xác định xem bạn có nên tiếp tục với những đánh giá của thỏa thuận. Hãy nhớ rằng những con số chi phí sửa chữa cuối cùng của bạn sẽ đến từ hai hoặc ba ước tính từ các nhà thầu trước khi mua nhà.

chướng ngại # 3

Không biết bao nhiêu sửa chữa là cần thiết. Phải làm gì và không làm.

Đây là chi tiết của một câu trả lời thông thường hơn là một câu trả lời văn bản cuốn sách. Bạn nên làm gì chỉ phạm vi giá của các chứng quyền nhà và không “làm quá” tân trang. Ý tôi là, sửa chữa các vấn đề tồn tại mà không cần cố gắng để cấu hình lại cách bố trí của ngôi nhà. Có, bạn có thể thêm vào tủ quần áo, phòng tắm rưỡi, cửa sổ hình ảnh và gỗ và sàn nhà ngói mới. Nhưng hãy cẩn thận khi suy niệm bổ sung nhỏ, cửa sổ mái nhà và di chuyển các bức tường chịu lực. Đây là nơi bạn có thể chạy vào chi phí cao hơn và đôi khi bất ngờ có thể thổi ngân sách xây dựng của bạn.

Tôi sẽ để lại những đổi mới để các nhà đầu tư chuyên gia hoặc các nhà đầu tư nhà thầu đúng. Ngoài ra, bạn thường chỉ tìm thấy các nhà đầu tư thực hiện những đổi mới loại trong nhà kết thúc cao hơn và khu phố. Điều này là do cách thêm bổ sung phòng lớn hơn và thay đổi cách bố trí ban đầu của ngôi nhà có thể được hoàn lại với giá bán cao hơn. Và ngay cả ở đó, bạn sẽ thường chỉ tìm thấy những được thực hiện trong các khu phố đắt.

Vì vậy, về cơ bản, chỉ cần sửa chữa nó lên độc đáo và thêm rất nhiều tốn kém (không giá rẻ) các tính năng như “cổ ngỗng” vòi nước nhà bếp (vòi vòm cao để cho phép chậu cao để phù hợp bên dưới) hai phòng tắm vòi nước săn chắc, đẹp đầu vòi hoa sen, rắn tay nắm cửa phía trước, trang trí tay nắm cửa bên trong, khuôn trần trong sinh hoạt và ăn uống phòng, sàn gỗ đánh bóng, cửa sổ vườn trên bồn bếp, sàn gạch, và cảnh quan đẹp ở phía trước của ngôi nhà. Nếu bạn có thể vá các bức tường thay vì gutting cả căn phòng, bạn sẽ tiết kiệm được rất nhiều tiền. Bỏ tiền thêm trong việc cài đặt một tường tốt để làm cho bức tường vá trông như mới.

Throw trong một máy giặt mới và máy sấy, tủ lạnh, bếp mới, lò vi sóng và luôn luôn thêm một máy rửa chén nếu bạn có thể. Ngôi nhà không có không khí trung tâm? Nó không phải trong ngân sách? Làm thế nào về việc mua một máy điều hòa không khí 15.000 hoặc 18.000 BTU và đưa nó vào để làm mát nhà?

Nhìn nó theo cách này. Bạn muốn ngôi nhà để xem xét nếu bạn đã mua nó? Cũng đoán những gì? Đây có thể là cùng một điều người khác muốn. Vì vậy, sử dụng một số cảm giác thông thường và đặt mình vào vị trí của người mua. Cải tạo nhà trong ngân sách của bạn trong khi làm cho nó hấp dẫn cho người mua.

chướng ngại # 4

Nghĩ của chúng tôi tất cả các chi phí và lợi nhuận tốt cho chính mình.

Đây là một sai lầm phổ biến làm cho người mới bắt đầu. Không cho phép tất cả các chi phí và các chi phí liên quan. Đôi khi chúng ta quên đi những điều quan trọng. Chắc chắn chúng ta biết chúng ta cần phải bao gồm giá mua và các chi phí cải tạo. Nhưng những gì về các chi phí khác và chi phí như chi phí đóng bao gồm cả chi phí pháp lý, bảo hiểm chủ quyền, bảo hiểm tài sản, thuế bất động sản, bất động sản và chuyển thuế khi bán nhà.

Và đừng quên chi phí nắm giữ cơ bản của bạn . chi phí giữ là khí đốt và điện bạn sử dụng trong thời gian bạn sở hữu nhà cùng với bất kỳ khoản phí tài chính nếu bạn có bất kỳ khoản vay. Cũng đừng quên hoa hồng bất động sản, bạn cần phải trích từ giá bán của bạn. Và cuối cùng, những gì về lợi nhuận của bạn? Bạn phải tìm lợi nhuận của bạn giống như nó là bất kỳ chi phí khác. Nếu bạn đang có kế hoạch để làm cho $ 25.000 hoặc 50.000 $, bạn phải bao gồm nó với ước tính của bạn. Sau khi tất cả, ai quan trọng hơn là bạn!

Theo Khoan cắt bê tông

Bất động sản Đầu tư – Sợ yếu tố chinh phục
Đánh giá

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *